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Il y a une chose que je ne comprends plus : Comment peut-on se dire formateur en marchand de biens quand on n’a jamais réellement marchandé ? Quand on n’a jamais pris de risque, jamais signé de compromis risqué, jamais porté une opération jusqu’au bout avec sa propre responsabilité engagée ? Quand on n’a connu ce métier qu’à travers des vidéos, des formations en ligne ou des discussions de networking ? 👉 C’est un peu comme quelqu’un qui aurait vu 30 ballets dans sa vie… et qui viendrait vous expliquer comment monter une chorégraphie. Mais n’a jamais dansé. Jamais transpiré sur une scène. Jamais ressenti ce que c’est que d’improviser face à l’imprévu. Jamais chuté en plein numéro, puis s’être relevé. Et surtout : n’a jamais été responsable du spectacle de bout en bout. On peut être passionné de danse sans jamais être chorégraphe. On peut aimer l'immobilier sans jamais être marchand de biens. Et pourtant, beaucoup se présentent comme des « experts », uniquement parce qu’ils savent bien parler, bien vendre, et bien reformuler ce qu’ils ont entendu ailleurs. Ils n’enseignent pas ce qu’ils ont vécu. Ils enseignent ce qu’ils ont vu ou lu . C’est un problème. Et ce problème ne fait que grossir. Moi, je dis stop. Je crois qu’il est temps de poser un cadre clair. Un référentiel simple, public et vérifiable . Parce que non, ce n’est pas de l’acharnement ou de la jalousie. C’est une question de respect pour ceux qui mettent leur argent, leur énergie, leur avenir dans une formation. Et c’est une question d’ honnêteté intellectuelle pour ceux qui ont vraiment vécu ce métier et qui voient leur expérience vidée de son sens par une armée de « coachs » sans opération réelle. Voici quelques exemples de critères concrets que je défends : A-t-il déjà été caution personnelle d’un financement MDB ? Peut-il documenter un historique bancaire réel (banques, fonds alternatifs, relations de terrain) ? A-t-il déjà réalisé des ventes à terme , et si oui, avec quels notaires ? Des agents immobiliers peuvent-ils témoigner d’une collaboration de A à Z ? Comment s’est-il formé lui-même ? (Un bon formateur n’est pas une copie d’une copie.) Quelle est sa compétence métier réelle (notaire, avocat, fiscaliste, promoteur…) ? Et surtout : ses contenus sont-ils originaux , ou simplement plagiés et bien marketés ? Le vrai sujet, c’est que beaucoup de ces “experts” maîtrisent parfaitement le marketing. Ils savent ce que les gens veulent entendre. Ils sont capables de donner le vernis de la compétence — sans jamais s'être salis les mains sur un vrai chantier. Ils ont des studios, des vidéos léchées, des slogans… mais zéro opération achevée. Et pendant ce temps, des débutants achètent ces rêves en pensant acheter de la compétence. Alors voilà. Je travaille actuellement sur un protocole complet de vérification : Un système de filtres. Un guide public. Un outil pour permettre à chacun de vérifier la légitimité d’un formateur avant de s’engager. Il sera suivi d’un podcast , puis d’une publication structurée : une sorte de "grille d’éthique" pour que chacun puisse faire son choix en conscience. BONUS : le guide détaillé ;) ✅ TEST COMPLET : Évaluer un formateur en marchand de biens Comment utiliser ce test ? ➡️ Notez chaque critère de 0 à 3 selon le degré de transparence et de preuve apporté. ➡️ Ajoutez vos commentaires personnels , impressions ou éléments vérifiés. ➡️ Additionnez les scores à la fin de chaque bloc pour obtenir une lecture fiable de la qualité du formateur. 🧱 BLOC 1 — EXPÉRIENCE RÉELLE DU MÉTIER (max 30 pts) Critère Score Observations 1. A-t-il déjà été caution personnelle d’un prêt MDB ? (Justificatif ou témoignage possible)/3 2. Combien d’opérations réelles (achat/revente) a-t-il menées à terme ? (Détails ? Dates ? Lieux ? Types de biens ?)/3 3. A-t-il réalisé une ou plusieurs ventes à terme ? (Nom du notaire, contexte, preuves ?)/3 4. Peut-il citer des notaires avec qui il a travaillé ? (Et ces notaires peuvent-ils en témoigner ?)/3 5. Peut-il citer des agents immobiliers avec qui il a monté des deals ? (Avis réels, témoignages ou noms ? )/3 6. A-t-il travaillé avec des banques, courtiers ou fonds ? (Nom, type de relation, montages ?)/3 7. Est-il ou a-t-il été mandataire social d’une société de MDB ou associé bénéficiaire effectif ? (KBIS, statuts disponibles, historiques ?)/3 8. Maîtrise-t-il les délais, taxes, garanties, pièges du métier ? (Connaît-il les vraies galères et peut-il les expliquer ?)/3 9. A-t-il des documents réels à montrer (anonymisés si besoin) ? (Simulations, tableaux, PV AG, fiches travaux, statuts types, pactes d'associés type)/3 10. A-t-il commis des erreurs dans ses projets — et en parle-t-il ouvertement ? /3 Total bloc 1 : ___ / 30 🧭 BLOC 2 — INTÉGRITÉ PÉDAGOGIQUE (max 30 pts) Critère Score Observations 1. Peut-il décrire précisément son propre parcours de formation ? (Dates, écoles, mentors, etc.)/3 2. Son contenu est-il original ou manifestement plagié ? (Comparez avec d’autres formations.)/3 3. Est-ce qu’il cite ses sources ? (Juridique, fiscalité, cas concrets)/3 4. Respecte-t-il les domaines d’expertise ? (Ne se mêle pas de fiscalité s’il n’est pas fiscaliste, par exemple)/3 5. Est-ce qu’il mentionne clairement ses limites ? (Sait-il dire "je ne sais pas" ou "je ne maîtrise pas ce sujet" ?)/3 6. Est-il transparent sur ses résultats ? (Montre-t-il aussi les erreurs, les coups durs ?)/3 7. Utilise-t-il le doute ou la pression pour vendre ? (FOMO, fausses urgences, storytelling douteux = 0)/3 8. Fait-il signer un contrat ou CGV claires ? (Protection de l’élève, droit de rétractation, transparence)/3 9. Est-il clair sur ses tarifs et ce qu’ils incluent réellement ? /3 10. Peut-il justifier les promesses chiffrées qu’il avance ? (Chiffres vérifiables, pas de rêve vendu)/3 Total bloc 2 : ___ / 30 🎓 BLOC 3 — CAPACITÉ À TRANSMETTRE (max 30 pts) Critère Score Observations 1. Est-ce qu’il adapte sa pédagogie selon le niveau des apprenants ? /3 2. Est-ce qu’il répond aux questions concrètes ou reste dans l’abstrait ? /3 3. Utilise-t-il des supports concrets, des cas pratiques, des simulations ? /3 4. Donne-t-il accès à des experts partenaires reconnu ? (Juridique, financement, fiscalité…)/3 5. Propose-t-il un suivi après formation ? (Hotline, coaching, vérification de projets…)/3 6. Est-ce que d’anciens élèves recommandent sa formation en public (pas uniquement sur son site) ? /3 7. A-t-il un taux de réengagement (anciens élèves qui continuent avec lui, ont "fait') ? /3 8. Le contenu est-il mis à jour régulièrement ? (Fiscalité, normes, exemples concrets datés)/3 9. Partage-t-il gratuitement certains contenus pour que vous jugiez avant d’acheter ? /3 10. L'ensemble est-il cohérent, humble, et aligné avec la réalité du terrain ? /3 Total bloc 3 : ___ / 30 🔚 INTERPRÉTATION DU SCORE FINAL Score total - Lecture - 0 – 30 🚨 Danger. Candidat formateur marketing pur. Fuir. 31 – 60 ⚠️ Très limite. Manque de terrain, ou pédagogie creuse. Creuser davantage. 61 – 75 🔍 Potentiellement sérieux. Demande vérification et retour d’expériences. 76 – 90 ✅ Solide, probablement aligné. 91 – 100 ⭐️ Réel pédagogue expérimenté. Rare et fiable. 🧩 Tu veux aller plus loin ? Voici un formulaire form de ce test : https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSdV9EGTWn_3N-LKGauRE_BhNAVabVP7V4GW2Dl56nG6IO08Qw/viewform?usp=sharing Tu veux contribuer, partager une expérience, ou recommander un vrai formateur que tu connais personnellement ? Écris-moi. J'en cherche ! On ne formera pas une génération de marchands compétents avec des vitrines. On le fera avec de la clarté, du terrain, et de l’humilité.
Et si ce n’était pas l’argent, le vrai sujet ? Quand j’ai démarré mes premières opérations de marchand de biens, je n’avais pas de capital. Pas de trésorerie confortable. Pas de “gros matelas” pour me rassurer. Et pourtant, j’ai fait une première opération à un million d’euros . Mais je savais une chose : je n’avais pas le droit à l’erreur . Alors cette affaire devait être parfaite . Propre. Sécurisée. Irréprochable. C’est à ce moment-là que j’ai compris l’arme secrète des vrais marchands : La pré-commercialisation. Vendre avant d’acheter. Sécuriser ses ventes en amont. Avoir ses clients avant même de signer. C’est une technique vieille comme l’immobilier. Les promoteurs l’utilisent depuis toujours. Et c’est, encore aujourd’hui, l’une des plus puissantes sécurités du métier . 1 million à financer… avec une C4 11 appartements. Pré-commercialisés. Mais le financeur m’a demandé 20 % d’apport. Et bien sûr, je ne les avais pas. Alors je suis allé chez Citroën, j’ai demandé un devis pour une C4, et j’ai contracté un crédit à la consommation auprès de Sofinco. Officiellement, c’était pour la voiture. Officieusement, c’était pour faire croire que j’avais les fonds nécessaires . Est-ce que je recommande cette méthode ? Non. Mais juridiquement, c’est peu opposable. Et ça m’a permis de démarrer . Cette opération m’a rapporté mes 200 000 premiers euros. Mais surtout, elle m’a fait passer d’un marchand “bricoleur” à un marchand structuré. Création d’une société (IRIA SARL, toujours active aujourd’hui), assurance adaptée, vraie activité, statut clair. J’étais officiellement marchand de biens . Et là, j’ai compris deux choses essentielles : On peut se lancer sans argent , mais sûrement pas sans méthode. Ce qui bloque les gens, ce ne sont pas les moyens. C’est la croyance. 2013, je me plante méchant sur une opération. Le syndrome du motard comme j'aime l'appeler. Trop de prise de confiance, baisse de la vigilance et surtout à l'époque aucun accompagnement extérieur pour un "métier" que finalement j'apprenais en le faisant ! J'aurais aimé être accompagné mais cela n'existait pas. Ca on est en train de le résoudre avec bienveillance (voir la fin du texte ;)). J'ai compris là aussi deux choses essentielles : Nous ne sommes pas infaillibles Etre très bien entouré et si possible être accompagné est le clef du succès (et de la sécurité aussi car son propre avis est souvent biaisé ) Donc... non, le problème ce n’est pas l’argent Encore aujourd’hui, je vois des gens intelligents, motivés, prudents… qui n’osent pas. Parce qu’ils pensent qu’il faut un apport. Parce qu’ils ont un contrat de travail. Parce qu’ils sont fonctionnaires. Parce qu’ils pensent qu’il faut tout lâcher. Faux, faux et faux. Aujourd’hui, il existe des dispositifs. Des fonds d’apport , comme celui de FMDB Financement permettant de démarrer avec presque rien (attention que pour des dossiers hyper choisis) Du crowdfunding (certes plus cher, mais utile) Des stratégies de vente à terme , d’associations temporaires , de portage, de répartition du risque Et des montages pro que l’on peut apprendre avec des personnes d'EXPERIENCE — mais pas inventer seul ! D'ailleurs un mot sur la vente à terme… et ses nouveaux gourous La vente à terme est à la mode. Certains vous la vendent comme le Graal . Le secret ultime. La solution magique. La vérité ? C’est simple. Vraiment très simple. Vous achetez un bien aujourd’hui. Vous ne le payez que demain. Et entre-temps, vous vendez à vos clients. Point. Mais ce qui est simple à expliquer est souvent compliqué à assumer. Parce que ça implique : de convaincre un vendeur qu’il sera payé plus tard de maîtriser les entrées et sorties d’argent et de tenir une négociation serrée, propre, intelligente Sans formation sérieuse, sans accompagnement, ça devient un exercice périlleux. Ce n’est pas un outil miracle. C’est une technique. Et elle demande de la rigueur et de l’humilité (et un bon mental pour la négociation finale). Et pour ceux qui pensent ne pas avoir “le droit”... Je pense aussi à ceux qui me disent : “Mais je suis salarié, je n’ai pas le droit de faire ça.” “Je suis banquier, fonctionnaire, sous clause de déontologie…” Encore un blocage qui n’a pas lieu d’être. Vous pouvez posséder une société. Ce que vous ne pouvez pas faire, c’est travailler pour elle directement. Et vous savez quoi ? Un bon entrepreneur sait déléguer . Il construit une structure qui peut tourner sans lui . Et ça, c’est extrêmement rassurant pour un financeur. Parce qu’un bon dossier ne tient pas sur les épaules d’un homme. Il tient parce qu’il est solide, duplicable, clair. Le vrai sujet, c’est la structuration Aujourd’hui, j’aime dire que le bon marchand de biens pense comme un entrepreneur, pas comme un investisseur. Il ne cherche pas un “bon coup”. Il cherche une stratégie. Et ce que je veux transmettre, à travers ce que je vis, ce que j’ai appris, ce que je continue d’expérimenter, c’est que l’entrée dans le métier n’est pas réservée à ceux qui ont de l’argent. C’est réservé à ceux qui sont prêts à le prendre au sérieux. C’est d’ailleurs pour ça que j’ai commencé à écrire un livre . Un ouvrage qui s’appellera : “Marchand de biens, nouvelle génération” Ce ne sera ni un guide miracle, ni une formation cachée. Mais une ressource solide, claire, sans fioriture — pour ceux qui veulent comprendre, structurer, avancer. Il n’est pas encore terminé. Mais je vous en reparlerai bientôt. Parce que je crois profondément que ce métier mérite mieux que des raccourcis et des slogans. Et que vous aussi, vous méritez mieux que d’avoir peur pour de mauvaises raisons. On va proposer un membership FMDB d'un nouveau genre dès miantenant... Allez jeter un œil sur le site pour en savoir plus ! À très vite (vraiment très vite maintenant;)) Eric
Aujourd’hui, sortons un peu du « technique » sur cette dernière newsletter avant d’appuyer sur le bouton de la levée de fonds… Ceux qui me connaissent en privé savent qu’il en faut peu partir en mode « métaphysique » (un bon vin, quelques copains et me voici lancé 😉). J’éprouve aujourd’hui le besoin de vous dire « pourquoi » et « pour quoi ». Il y a quelques années, nous avons eu cette idée un peu folle de créer la fédération des marchands de biens. Je venais de vendre ma société MDB « centrale » et le réseau que j’y avais adjoint (je vous expliquerai pourquoi cela avait de la valeur une prochaine fois d’ailleurs car on a coutume de dire que les sociétés MDB ne valent que leurs capitaux propres et ce n’est pas toujours exact). J’aurais vraiment pu buller tranquillement et faire une opération ou deux par an pour garder la forme… Mais ce n’est pas vraiment ce qu’il s’est passé... Je pense que je ne suis pas un solitaire. Même si j’aime à me retrouver seul parfois, fondamentalement, je sens vite l’ennuie et la volonté de m’entourer. Jeune, j’animais les soirées des amis, j’organisais les 1er de l’an, les soirées étudiantes. Parfois je râlais sur les difficultés qui en découlaient. Un jour, une amie infirmière qui se reconnaitra certainement m’a dit « arrête de râler, tu organises pour toi-même pas pour les autres ». Je crois que cette conscientisation m’a permis de grandir incroyablement. J’ai compris que mes efforts étaient « pour moi » et que j’avais besoin de la force des autres pour moi-même me sentir vivant. La force était dans le plusieurs. Or, marchand de biens, historiquement, était une activité solitaire donc déprimante à mes yeux. Être ensemble, c’est aussi pour soi-même.. Dans un monde où chacun court après ses objectifs, c’est vrai qu’il peut sembler plus rapide d’avancer seul. Mais à bien y regarder, les vraies transformations, les plus solides comme les plus audacieuses, naissent rarement de trajectoires isolées. Fédérer , ce n’est pas uniformiser. C’est créer un espace commun où les forces se complètent, où les expériences se croisent, et où l’on devient plus fort, ensemble. C’est refuser l’isolement professionnel au profit d’un élan collectif. Dans un secteur aussi mouvant que celui de l’immobilier, où l’expertise ne suffit plus toujours, bâtir un socle commun devient un levier stratégique, humain, et profondément efficace. “Un homme seul est toujours en mauvaise compagnie.” – Paul Valéry (j’adore) Pensons-y un peu, l’histoire n’a jamais été écrite par des solitaires. Les révolutions, les bâtisses, les progrès — même portés par des figures individuelles — sont toujours nés de l’union de forces multiples. Des visions croisées, des énergies partagées, une coordination plus grande que la somme des parties. On le voit dès l’Antiquité : la phalange grecque a dominé les champs de bataille non pas grâce à la force de ses soldats individuellement, mais par la synchronisation millimétrée de leurs mouvements, leur capacité à ne faire qu’un. Le bouclier de l’un protégeait l’autre. Et c’est dans cette interdépendance assumée que naissait la puissance. Plus tard, à Rome, ce sont les corps de métier, les collegia, qui ont bâti la ville, autant que les empereurs (plus même !). Des regroupements d’artisans, de marchands, d’intellectuels — non seulement pour produire mieux, mais pour peser politiquement, revendiquer, transmettre et évoluer ensemble. L’union comme levier de puissance n’est pas un slogan. C’est un principe de réalité. On la retrouve dans les grandes épopées économiques : les corporations médiévales, les confréries de marchands, les grandes compagnies commerciales du XVIIe siècle. Toutes sont nées d’un constat : “Seul, je ne suis pas crédible. Seul, je ne suis pas assez fort pour prendre le risque. Seul, je n’ai pas accès à l’information, aux ressources, aux partenaires.” Et aujourd’hui encore, cette dynamique est bien présente, sous d’autres formes : • Les groupements d’acheteurs dans la grande distribution ; • Les syndicats professionnels qui pèsent dans les négociations ; • Les associations d’entrepreneurs qui mutualisent leurs expertises pour innover, lever des fonds, aller à l’international. Pourquoi cela résonne-t-il particulièrement pour les marchands de biens ? Parce que ce métier est exigeant, mais aussi extrêmement fragmenté. Chacun avance dans son coin, avec ses projets, ses contacts, ses difficultés. On apprend aussi sur le tas. On répète parfois les erreurs que d’autres ont déjà commises. Et souvent, on plafonne… non pas par manque de talent, mais par manque de cadre collectif. Alors nous avons voulu avec détermination fonder et piloter ce regroupement. C’est pour ça que la FMDB existe. Pas pour faire joli sur une carte de visite. Mais pour structurer un écosystème qui, sans cela, resterait fragile. Aujourd’hui, ce sont des centaines de marchands actifs qui partagent cet élan. Et ce qu’ils trouvent dans ce qui dépasse largement le simple “réseau”. Ils trouvent : • Un pouvoir de négociation, démultiplié face aux partenaires financiers, aux assureurs, aux fournisseurs ; • Des collaborations inattendues : des porteurs d’affaires, des co-montages, des binômes temporaires ou durables ; • Un cadre de formation structurant, avec des séminaires certifiants qui pèsent dans un dossier bancaire, dans un échange avec un notaire, dans la recherche d’un associé. Et ce qui est fascinant, c’est que chacun y gagne différemment : • Le marchand expérimenté trouve une visibilité renforcée, des outils de structuration, parfois même une transmission en douceur de ses projets à des profils plus juniors. • Le néo-marchand s’élève plus vite, apprend en marchant, sécurise ses premiers pas grâce à un environnement solide. • Et au milieu, toute une galaxie de profils hybrides — investisseurs, partenaires, anciens pros en reconversion — viennent nourrir cette dynamique. On voit aussi arriver énormément de néo marchand et également de ce que j’ai baptisé « les micro-marchands ». Ils nous rejoignent et c’est fabuleux. Ils ont un autre métier qui souvent n’a rien à voir avec le MDB et font des opérations en parallèle. Ils amènent un regard riche parce que chacun à sa façon d’aborder le marché… ses astuces, son réseau, ses propres compétences. Ils aident plus largement en réalité que sur de l’immobilier strict. Les anecdotes d’entraident et d’associations réussies ne manquent pas. Ce qui est encore plus incroyable, c’est de voir des concurrents sur des territoires s’allier et surtout s’entraider alors qu’une simple logique de marché devrait pousser à n’être que des compétiteurs. C’est tout sauf cela, car un sentiment de corps « au sens de l’appartenance » est né et se développe. Quand j’y pense, j’en ai des frissons ! Les 22 pionniers qui s’étaient embarqués avec moi dans cette aventure se souviennent d’une salle d’un petit hôtel au bord du lac d’Annecy où nous avons organisé notre première rencontre « nationale » officielle. On s’était dit que nous aurions la possibilité de nous former. On s’était dit que nous aurions un meilleur accès aux financements, aux assurances, aux agents et globalement aux bonnes affaires… mais je pense que l’on n’avait pas mesuré que notre #fierdetremarchand allait entrainer ce sentiment d’appartenance faisant sortir de l’isolement et performer comme jamais. Même dans le fort ralentissement du marché que nous avons connu ces derniers mois, nos rencontres ont affiché complet à chaque fois. L’entraide et l’échange ont permis certains de se sortir de situation compliquée et l’embellie qui arrive devrait encore plus doper cette dynamique. C’est peut-être ça aussi, le sens profond de l’union : bâtir quelque chose de plus grand que soi, mais dans lequel chacun peut trouver sa place. Le 28 mars, on vous partagera une nouvelle page de cette aventure collective (voir sur le site Internet www.fmdb.fr pour s'inscrire à la visio). Puis cela sera à Nantes, puis Lyon, Bordeaux, Paris… partout… Ce ne sera pas juste une annonce. Ce sera une invitation à réfléchir ensemble à ce qu’on veut bâtir demain. Bien sûr, on parlera juridique (il faut bien) mais pas pour parler de procédures, mais pour poser un cadre. Structurant, clair, ambitieux. Et si l’avenir des marchands passait aussi… par les autres marchands ? #UnirLesForces #BâtirLAvenir #FMDB #Collectif
