FMDB FINANCEMENT

La méthode FMDB FINANCEMENT

Financer vite, financer juste : une approche pensée par des marchands pour des marchands

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Financement d’une opération de marchand de biens : l’essentiel

Le financement d’une opération de marchand de biens repose sur quelques principes techniques clés :

• un apport personnel structuré,
• une preuve de marché (pré-commercialisation ou prix d’achat décoté),
• le choix du bon outil de financement (crédit in fine, financement participatif, club deal, refinancement),
• un dossier de financement professionnel.
• 
  

La FMDB (Fédération des Marchands de Biens) accompagne les opérateurs sur ces points via son pôle financement.

I. Les 3 fondamentaux du financement MDB

1. Apport personnel du marchand de biens

L’apport personnel est le premier critère de crédibilité d’un dossier MDB :

• Ratio courant : 15 à 25 % de l’enveloppe globale.
• Rôles :
• partage du risque avec la banque ou l’investisseur,
• amortisseur en cas de retard de revente, surcoût travaux,
• levier pour négocier taux, garanties et délais.

Un marchand de biens professionnel vise une marge nette ≥ 20 % et calibre son apport en conséquence.

2. Pré-commercialisation ou achat décoté

Deux grandes façons de rassurer un financeur :

• Pré-commercialisation :
• compromis de vente signés couvrant 50 à 70 % du CA prévisionnel,
• preuve concrète de la demande.
• Prix d’achat décoté (quand la pré-commercialisation n’est pas pertinente) :
• acquisition 15 à 30 % sous le prix de marché,
• forte liquidité du secteur.

Dans les deux cas, le financeur regarde :

• la sécurité de la sortie,
• la cohérence du prix d’achat,
• la qualité du marché cible.

3. Expérience et environnement du porteur

Un dossier solide met en avant :

• Expérience opérationnelle (opérations passées, gestion de projet, respect des plannings),
• Compétences clés :
• montage juridique et fiscal,
• gestion de chantier,
• négociation,
• analyse de marché local,
• Écosystème :
• notaire spécialisé,
• expert-comptable,
• conseils techniques,
• appartenance à un réseau structuré comme la FMDB.

II. Outils de financement d’une opération de marchand de biens

1. Crédit in fine

Outil central pour les opérations à cycle court.

Principe :

• pendant la durée de l’opération :
• pas de remboursement du capital,
• paiement des intérêts uniquement (ou capitalisation),
• remboursement du capital en une seule fois à la revente.

Intérêt pour le marchand de biens :

• trésorerie disponible pour :
• travaux,
• commercialisation,
• imprévus,
• nouvelles opérations.

Variantes principales :

• In fine “sec”
• capital remboursé en une fois,
• intérêts payés au fil de l’eau ou à la fin,
• coût global plus faible mais besoin de trésorerie pour les intérêts.
• In fine capitalisé
• intérêts intégrés dans le montant financé,
• aucun décaissement pendant l’opération,
• coût final plus élevé (intérêts sur intérêts) mais trésorerie totalement préservée.
• In fine avec rétrocession partielle
• possibilité de conserver jusqu’à 10 % du prix de vente dans la société après remboursement,
• outil puissant pour reconstituer la trésorerie d’exploitation.

2. Financement participatif immobilier (crowdfunding)

Le financement participatif immobilier via émission obligataire est un outil :

• rapide (4 à 8 semaines en moyenne),
• souple (pas d’amortissement mensuel),
• adapté aux opérations de 12 à 24 mois.

Caractéristiques :

• frais de montage ≈ 5 % du montant levé,
• intérêts versés aux investisseurs : 8 à 10 % / an,
• intérêts souvent capitalisés et réglés à la sortie.

Intérêt pour le marchand de biens :

• pas de service de dette pendant l’exécution,
• financement compatible avec des opérations courtes et réplicables,
• signal de sérieux envoyé au marché si le dossier est validé.

3. Club deal immobilier

Le club deal immobilier est un montage de co-investissement privé :

• groupe restreint d’investisseurs (moins de 150),
• structure dédiée (SCI, SAS, véhicule ad hoc),
• forte confidentialité (contrairement au crowdfunding).

Intérêt pour le marchand de biens :

• flexibilité dans la structuration,
• relation directe avec les investisseurs,
• possibilité d’adapter le montage au projet (portage, division, valorisation patrimoniale).

Le club deal convient aux marchands :

• déjà accompagnés,
• capables de fédérer un cercle d’investisseurs privés,
• souhaitant conserver une grande liberté stratégique.

4. Refinancement

Le refinancement permet de :

• libérer du cash à partir d’un actif déjà détenu ou valorisé,
• sans vendre le bien,
• pour financer de nouvelles opérations ou renforcer la trésorerie centrale.

Peut se faire via :

• banques traditionnelles,
• dettes privées,
• investisseurs institutionnels,
• club deals privés.

Condition :
Le refinancement doit reposer sur une valeur réellement créée, pas sur un simple besoin de combler une trésorerie fragile.

III. Présenter un dossier de financement MDB

Un dossier de financement marchand de biens crédible comprend :

1. Business plan détaillé

• budget d’acquisition,
• travaux,
• frais,
• scénario de revente.

1. Étude de marché

• justification du prix d’achat,
• analyse de la demande,
• comparables.

1. Stratégie de sortie claire

• délai de portage,
• calendrier de revente,
• marge nette cible (≥ 20 %).

1. Scénarios de stress

• retard de revente,
• hausse des coûts travaux,
• impact sur la marge et la trésorerie.

1. Présentation du porteur

• expérience,
• compétences,
• équipe et partenaires,
• appartenance à la FMDB et accompagnement éventuel.

Chaque financeur (banque, plateforme, club d’investisseurs, dette privée) a ses propres critères.
Un même dossier doit donc être adapté à la cible, sans être “cosmétiqué”.

IV. Rôle de la FMDB dans le financement des marchands de biens

La Fédération des Marchands de Biens (FMDB) a structuré un pôle financement dédié :

• Audit de dossiers de financement MDB,
• Aide au calibrage de l’apport et de la marge cible,
• Orientation vers les solutions de financement adaptées (banques, dette privée, financement participatif, club deals),
• Accompagnement à la préparation du dossier (business plan, étude de marché, scénarios).

📩 Contact pôle financement FMDB : financement@fmdb.fr

📌 FAQ — Financement d’opérations de marchands de biens (FMDB)

1) Quel apport minimum faut-il pour financer une opération de marchand de biens ?

Un apport entre 15 % et 25 % du coût total du projet est généralement requis.
Cet apport :

• partage le risque avec le financeur,
• sécurise la trésorerie,
• améliore les conditions de financement.

2) Faut-il obligatoirement pré-commercialiser pour obtenir un financement ?

Non.
La pré-commercialisation est très crédible, mais peut être remplacée par :

• un prix d’achat fortement décoté (15–30 % sous le marché),
• une très forte liquidité du secteur.

3) Le crédit in fine est-il adapté au métier de marchand de biens ?

Oui, c’est l’outil principal pour les opérations à cycle court.
Remboursement du capital en fin d’opération, ce qui :

• préserve la trésorerie,
• permet d’investir dans travaux et commercialisation.

4) Quelle est la différence entre un in fine “sec” et un in fine “capitalisé” ?

• In fine sec : intérêts payés à part (ou à la fin), coût total plus faible.
• In fine capitalisé : intérêts intégrés dans le prêt, aucun flux pendant l’opération, coût final plus élevé.

5) Qu’est-ce que la rétrocession partielle du prix de vente ?

C’est un montage où jusqu’à 10 % du prix de vente net reste dans la société après remboursement.
Intérêt : reconstituer la trésorerie pour l’opération suivante.

6) Le financement participatif (crowdfunding) est-il pertinent ?

Oui, particulièrement pour :

• opérations courtes (12–24 mois),
• porteurs déjà structurés,
• projets bien documentés.

Coût :

• Montage ≈ 5 %
• Intérêts ≈ 8–10 %/an
  Mais très rapide et souple.

7) Quelle est la différence entre crowdfunding et club deal ?

• Crowdfunding : public, anonyme, flexible, rapide, intérêt souvent capitalisé.
• Club deal : cercle privé (<150), confidentiel, relation directe avec les investisseurs.

8) Quand utiliser le refinancement ?

Quand un bien a créé de la valeur : travaux, préventes, variation de marché.
Objectif : libérer du cash sans vendre pour accélérer la croissance.

9) Que doit contenir un dossier solide ?

• Business plan détaillé (coûts, marge, calendrier)
• Étude de marché
• Scénarios de stress
• Preuves (pré-commercialisation ou décote)
• Présentation du porteur + équipe

10) La FMDB aide-t-elle à structurer le financement ?

Oui, via son pôle financement :

• audit de projets
• calibration des montages
• orientation vers financeurs adaptés
• optimisation de la présentation

Contact direct : financement@fmdb.fr

? Glossaire — Financement MDB (terminologie FMDB)

Apport personnel

Partie des fonds apportée par l’opérateur (marchand de biens).
Indicateur majeur d’engagement, résilience et partage du risque.

Pré-commercialisation

Signature de compromis de vente avant d’acheter le bien.
Rassure les financeurs en prouvant la demande.

Décote d’achat

Acquisition d’un bien sous le prix du marché (15–30 %).
Peut compenser l’absence de pré-commercialisation.

Credit in fine

Financement où le capital est remboursé à la fin.
Pendant l’opération : paiement d’intérêts uniquement.

In fine sec

Forme d’in fine où les intérêts ne sont pas financés.
Coût global plus bas, demande une trésorerie maîtrisée.

In fine capitalisé

Forme d’in fine où les intérêts sont intégrés dans l’enveloppe empruntée.
Pas de décaissements pendant l’opération, coût final plus élevé.

Rétrocession partielle

Montage où une part (ex : 10 %) du prix de vente reste dans la société
après remboursement du financement.

Financement participatif (crowdfunding)

Financement via émission obligataire auprès d’investisseurs.
Coût supérieur à une banque mais exécution rapide et souple.

Crowdfunding immobilier

Financement participatif spécifiquement orienté immobilier,
souvent avec intérêts capitalisés et payés en fin d’opération.

Club deal

Montage de co-investissement privé (moins de 150 investisseurs).
Structure dédiée (SCI, SAS).
Confidentiel, flexible, relation direct porteur/investisseur.

Refinancement

Obtention de liquidités en réutilisant un actif détenu,
sans le vendre, grâce à une valorisation déjà créée.

Business plan MDB

Document structurant le projet :

• budget d’acquisition,
• travaux,
• calendrier,
• stratégies de sortie,
• marges.

Scénario de stress

Simulation pessimiste (retard, surcoûts, chute de prix)
permettant de tester la robustesse économique du projet.

Marge nette

Résultat après tous coûts (travaux, financement, frais, taxes).
Cible standard MDB : ≥ 20 %.

Liquidité

Vitesse et facilité à revendre un bien sur un marché donné.
Très observée par les financeurs.

Pôle financement FMDB

Structure spécialisée de la FMDB dédiée :

• audit de projet,
• calibration des montages,
• orientation financeurs.

Contact : financement@fmdb.fr