5 erreurs fréquentes dans le financement d’opérations de marchand de biens (et comment les éviter)

Le financement est l’une des étapes les plus critiques pour un marchand de biens, mais c’est aussi là où de nombreux MDB font des erreurs coûteuses.

Allez j’y vais et je vous rassure dès le départ je les ai toutes faites ces 15 dernières années 😂… donc pas de panique on trouvera la solution avec FMDB FINANCEMENTS ✊!

1. Erreur 1 : ne pas anticiper les délais de financement

1. Erreur : Sous-estimer le temps nécessaire pour obtenir un financement peut retarder le projet et même faire capoter l’achat.
2. Solution : Se rapprocher des partenaires bancaires dès le début du projet et prévoir un calendrier réaliste pour la validation des financements. Surtout, ne pas négliger la phase de pré-commercialisation, indispensable pour sécuriser le projet. Cette étape est un gage de sécurité pour les banques, surtout pour les marchands de biens ayant moins d'expérience. Si vous avez pré vendu une partie de votre projet, c’est que vous êtes au VRAI prix du marché ! Et vous dormirez tranquille en plus.

2. Confondre financement locatif et financement marchand de biens

Erreur : De nombreux débutants pensent que leurs relations bancaires en investissement locatif vont leur ouvrir les portes du financement de marchand de biens. C'est une erreur courante.

Solution : Comprendre que le réseau bancaire dédié au retail (banques classiques pour investissement locatif) n'est pas habilité à financer les opérations de marchands de biens. Inutile de perdre du temps avec des directeurs d'agences locales ou régionales. Le financement de marchand de biens est géré par des acteurs spécialisés avec des critères très différents (et ils ne se parlent vraiment pas toujours… croyez-moi 😅) !

3. Sous-estimer les coûts de rénovation

Erreur : Ne pas prendre en compte les éventuels imprévus sur les travaux dans le plan de financement peut entraîner des dépassements budgétaires.

Solution : Toujours prévoir une marge de sécurité dans le budget travaux, en incluant les coûts annexes (frais de notaire, fiscalité, assurances). Là encore, une bonne pré-commercialisation permet d'ajuster les coûts et de limiter les mauvaises surprises. En complément, faites très attention à ceux qui vous disent « t’inquiète je te fais ça pour 800 balles du m² sans proclème parce que je suis super bon… là des fois, tu peux déjà doubler ton budget 💰

4. Ne pas intégrer un prix au temps dans les modèles économiques

Erreur : Beaucoup de marchands de biens négligent d'inclure le coût du temps dans leur modèle économique, notamment le temps de la maîtrise d’œuvre et de la commercialisation.

Solution : Il est crucial de considérer qu’un marchand de biens est un chef d'orchestre et non un agent immobilier. Certains prônent l’idée de vendre eux-mêmes leurs biens immobiliers, ce qui est une erreur catastrophique. Cela fausse la marge de manière significative, comme si la commercialisation était une activité bénévole, alors que c’est le cœur de l’activité. Il vaut mieux s'entourer d'agents immobiliers compétents pour maximiser l'efficacité et la rentabilité. Croyez-moi, bosser avec des gens qui me disent être bénévoles, cela ne me rassure pas beaucoup ! 😱

5. Ne pas penser le financement dans un cadre professionnel et sécurisé

Erreur : Beaucoup d'investisseurs négligent l'importance de présenter un projet bien structuré, avec des assurances spécifiques et un niveau de compétence démontré.

Solution : Le financement d’un projet de marchand de biens doit impérativement être pensé dans un cadre professionnel, sécurisé, avec des assurances adaptées à la structure du projet. Une démonstration claire de la compétence, du niveau de formation, et de la compréhension du système financier est indispensable dès le départ. Sans cela, le système financier rejettera presque intuitivement le dossier… ou pire encore ils vont dire « oui » et au moment de débloquer les fonds PAFFFFFF 🥵

En synthèse : le financement d'opérations de marchand de biens repose très souvent sur la sécurité d'un système, surtout pour les débutants. La pré-commercialisation est donc un élément incontournable pour convaincre les financeurs. De plus, il est essentiel d’intégrer le coût du temps dans les modèles économiques et de comprendre que le marchand de biens n’est pas un agent immobilier.

Enfin, le financement doit être pensé de manière professionnelle et sécurisée pour réussir vos opérations.

A bientôt et très bonne semaine.

Eric