Et si ce n’était pas l’argent, le vrai sujet ?

Et si ce n’était pas l’argent, le vrai sujet ?

Quand j’ai démarré mes premières opérations de marchand de biens, je n’avais pas de capital. Pas de trésorerie confortable. Pas de “gros matelas” pour me rassurer. Et pourtant, j’ai fait une première opération à un million d’euros.

Mais je savais une chose : je n’avais pas le droit à l’erreur. Alors cette affaire devait être parfaite. Propre. Sécurisée. Irréprochable.

C’est à ce moment-là que j’ai compris l’arme secrète des vrais marchands : La pré-commercialisation. Vendre avant d’acheter. Sécuriser ses ventes en amont. Avoir ses clients avant même de signer. C’est une technique vieille comme l’immobilier. Les promoteurs l’utilisent depuis toujours. Et c’est, encore aujourd’hui, l’une des plus puissantes sécurités du métier.

1 million à financer… avec une C4

11 appartements. Pré-commercialisés. Mais le financeur m’a demandé 20 % d’apport. Et bien sûr, je ne les avais pas.

Alors je suis allé chez Citroën, j’ai demandé un devis pour une C4, et j’ai contracté un crédit à la consommation auprès de Sofinco. Officiellement, c’était pour la voiture. Officieusement, c’était pour faire croire que j’avais les fonds nécessaires.

Est-ce que je recommande cette méthode ? Non. Mais juridiquement, c’est peu opposable. Et ça m’a permis de démarrer.

Cette opération m’a rapporté mes 200 000 premiers euros. Mais surtout, elle m’a fait passer d’un marchand “bricoleur” à un marchand structuré. Création d’une société (IRIA SARL, toujours active aujourd’hui), assurance adaptée, vraie activité, statut clair. J’étais officiellement marchand de biens.

Et là, j’ai compris deux choses essentielles :

1. On peut se lancer sans argent, mais sûrement pas sans méthode.
2. Ce qui bloque les gens, ce ne sont pas les moyens. C’est la croyance.

2013, je me plante méchant sur une opération. Le syndrome du motard comme j'aime l'appeler.

Trop de prise de confiance, baisse de la vigilance et surtout à l'époque aucun accompagnement extérieur pour un "métier" que finalement j'apprenais en le faisant !

J'aurais aimé être accompagné mais cela n'existait pas. Ca on est en train de le résoudre avec bienveillance (voir la fin du texte ;)).

J'ai compris là aussi deux choses essentielles :

1. Nous ne sommes pas infaillibles
2. Etre très bien entouré et si possible être accompagné est le clef du succès (et de la sécurité aussi car son propre avis est souvent biaisé)

Donc... non, le problème ce n’est pas l’argent

Encore aujourd’hui, je vois des gens intelligents, motivés, prudents… qui n’osent pas. Parce qu’ils pensent qu’il faut un apport. Parce qu’ils ont un contrat de travail. Parce qu’ils sont fonctionnaires. Parce qu’ils pensent qu’il faut tout lâcher.

Faux, faux et faux.

Aujourd’hui, il existe des dispositifs.

• Des fonds d’apport, comme celui de FMDB Financement permettant de démarrer avec presque rien (attention que pour des dossiers hyper choisis)
• Du crowdfunding (certes plus cher, mais utile)
• Des stratégies de vente à terme, d’associations temporaires, de portage, de répartition du risque
• Et des montages pro que l’on peut apprendre avec des personnes d'EXPERIENCE — mais pas inventer seul !

D'ailleurs un mot sur la vente à terme… et ses nouveaux gourous

La vente à terme est à la mode. Certains vous la vendent comme le Graal. Le secret ultime. La solution magique.

La vérité ? C’est simple. Vraiment très simple.

Vous achetez un bien aujourd’hui. Vous ne le payez que demain. Et entre-temps, vous vendez à vos clients.

Point.

Mais ce qui est simple à expliquer est souvent compliqué à assumer. Parce que ça implique :

• de convaincre un vendeur qu’il sera payé plus tard
• de maîtriser les entrées et sorties d’argent
• et de tenir une négociation serrée, propre, intelligente

Sans formation sérieuse, sans accompagnement, ça devient un exercice périlleux. Ce n’est pas un outil miracle. C’est une technique. Et elle demande de la rigueur et de l’humilité (et un bon mental pour la négociation finale).

Et pour ceux qui pensent ne pas avoir “le droit”...

Je pense aussi à ceux qui me disent :

“Mais je suis salarié, je n’ai pas le droit de faire ça.” “Je suis banquier, fonctionnaire, sous clause de déontologie…”

Encore un blocage qui n’a pas lieu d’être. Vous pouvez posséder une société. Ce que vous ne pouvez pas faire, c’est travailler pour elle directement.

Et vous savez quoi ? Un bon entrepreneur sait déléguer. Il construit une structure qui peut tourner sans lui. Et ça, c’est extrêmement rassurant pour un financeur. Parce qu’un bon dossier ne tient pas sur les épaules d’un homme. Il tient parce qu’il est solide, duplicable, clair.

Le vrai sujet, c’est la structuration

Aujourd’hui, j’aime dire que le bon marchand de biens pense comme un entrepreneur, pas comme un investisseur. Il ne cherche pas un “bon coup”. Il cherche une stratégie.

Et ce que je veux transmettre, à travers ce que je vis, ce que j’ai appris, ce que je continue d’expérimenter, c’est que l’entrée dans le métier n’est pas réservée à ceux qui ont de l’argent.

C’est réservé à ceux qui sont prêts à le prendre au sérieux.

C’est d’ailleurs pour ça que j’ai commencé à écrire un livre. Un ouvrage qui s’appellera :

“Marchand de biens, nouvelle génération”

Ce ne sera ni un guide miracle, ni une formation cachée. Mais une ressource solide, claire, sans fioriture — pour ceux qui veulent comprendre, structurer, avancer.

Il n’est pas encore terminé. Mais je vous en reparlerai bientôt.

Parce que je crois profondément que ce métier mérite mieux que des raccourcis et des slogans. Et que vous aussi, vous méritez mieux que d’avoir peur pour de mauvaises raisons.

On va proposer un membership FMDB d'un nouveau genre dès miantenant... Allez jeter un œil sur le site pour en savoir plus !

À très vite (vraiment très vite maintenant;))

Eric