Il faut parfois faire preuve de courage dans la prise de décisions...

I had a dream. J'ai rêvé d'un monde où mes confrères accédaient au succès sans effort. Un monde où nous aurions tous la chance de collaborer dans une véritable synergie 🤝. Un monde où la déontologie serait la règle, et où les exceptions seraient naturellement sanctionnées par le marché. J'ai rêvé d'un monde d'entraide bienveillante, où chacun contribuerait au succès des autres 💡.

Ce rêve, je l'ai vu en partie se réaliser autour de la FMDB. Pourtant, face à l'évolution actuelle du marché – avec la prolifération des formations, des clubs deal, des financements hasardeux et des offres incohérentes portées par des néophytes – il est temps de me réveiller et d'affronter les réalités 🔍.

Cette semaine, je souhaite partager quelques réflexions sur le "marché des marchands de biens immobiliers". Laissez-moi commencer par l'histoire – ou du moins, ma vision de celle-ci. En 2008, j'ai accéléré mes opérations pendant la crise, lorsque les opportunités étaient nombreuses et accessibles 🚀. À cette époque, très peu de marchands de biens étaient visibles sur le marché, et je n'étais même pas conscient que cette profession existait, malgré mon premier code NAF. C'était pour moi un simple outil juridique et technique.

S'en est suivi une période faste, marquée par une baisse du nombre d'acteurs et un "nettoyage" du marché 🏗️. Puis, en 2015, un ralentissement est survenu, coïncidant avec l'émergence d'une mode où de plus en plus d'investisseurs se présentaient comme marchands de biens. À ce moment-là, je n'avais pas encore pris la pleine mesure de ce phénomène.

En 2017, après avoir vendu mes parts dans le groupe Iria, j'ai fondé une petite association de marchands de biens, axée sur l'entraide et le co-investissement . C'était un groupe presque familial. Parallèlement, des franchises autour du métier ont vu le jour, tandis que des influenceurs et YouTubeurs commençaient à s'approprier le sujet 📱.

Mes ex-associés me conseillaient d'entrer moi aussi sur les réseaux sociaux pour contrer la montée en puissance de pseudo-formateurs autoproclamés marchands de biens, vendant à prix d'or des formations de qualité souvent discutable . À ce moment-là, je n'avais plus envie de diriger ou de me lancer dans cette bataille. Je pensais que les gens finiraient par faire la différence entre les vrais experts et ceux qui n'avaient que peu d'expérience.

En 2018, la FMDB a été officiellement constituée. Nous avons démarré modestement, sans stratégie commerciale, sans marketing, ni réseaux sociaux . On me faisait parfois parvenir des extraits de formations d’influenceurs, souvent avec dérision, mais je n’y prêtais guère attention.

Puis la crise du COVID est arrivée. Avec les financements à taux quasi-nuls, le marché a grimpé en flèche et les influenceurs ont vendu du rêve, expliquant qu'il suffisait d'acheter, rénover, et revendre pour s'enrichir rapidement. Ils faisaient croire qu'il était facile d'accéder aux financements pour marchands de biens, alors qu'en réalité, cette activité demande une grande expérience .

Ces influenceurs ont prospéré, non seulement grâce à la vente de formations, mais aussi parce que le marché immobilier progressait naturellement de 5 % par an 📈. En d'autres termes, même les mauvaises affaires se résorbaient avec le temps.

Cependant, ces deux dernières années, ce phénomène s'est intensifié. Il semble qu'un nouveau "gourou" émerge presque chaque jour, promettant des techniques secrètes qui, en réalité, ne sont qu'une simplification trompeuse du métier .❌

Les clubs, dîners et autres événements pour marchands de biens se sont multipliés, jusqu'à envahir des cercles initialement éloignés de notre secteur. Après six ans de bénévolat à la tête de la FMDB, certains continuent de penser que je me suis enrichi grâce à elle, ce qui me fait sourire aujourd'hui 😏.

J'ai fait des choix d'alliances et de participations à des interviews, toujours dans l'objectif de renforcer l'écosystème des marchands de biens. Cependant, avec le recul, je réalise que j'avais sous-estimé la gravité de cette prolifération de pseudo-experts. Aujourd'hui, l'argent n'est plus gratuit, le marché est plus complexe, et le nombre d'acteurs inexpérimentés vendant des formations inappropriées continue d'augmenter.

C'est pourquoi il est temps de restructurer l'écosystème de la FMDB, afin de créer un outil puissant au service de nos membres. 💪 Les partenariats solides et les structures robustes seront indispensables pour surmonter cette période difficile, qui, je l'espère, assainira à nouveau le marché.

Dans 10 jours, nous nous réunirons en Corse, un lieu symbolique à plus d'un titre, pour discuter de l'avenir. Nous allons aborder l'état du marché, mais aussi planifier une recentralisation de plusieurs entités que j'ai développées, afin de constituer un groupe cohérent, puissant et capable de protéger efficacement ses membres.

Cette newsletter n'est pas simplement une réflexion, mais un appel à prendre conscience de la réalité. Le métier de marchand de biens a un grand avenir devant lui, notamment face aux enjeux liés à la ZAN, à la densification urbaine, et au besoin de réhabiliter de nombreux immeubles. Cependant, il ne s'agit pas d'une voie facile. Non, on ne devient pas millionnaire en trois mois avec des techniques simplistes.

Ensemble, avec rigueur et professionnalisme, nous réussirons. 🔝

Oui, il est possible de réaliser 20 % de marge sur une opération bien structurée.

Oui, nous avons les outils pour former efficacement les néophytes.

Et oui, il faudra du temps, de la détermination et un réseau solide ! 💪

Je vous dévoilerai bientôt l'écosystème sur lequel nous travaillons, probablement lors de notre rencontre à Paris le 8 novembre. J'espère que d'ici là, de nombreux nouveaux ou futurs marchands nous auront rejoints, car plus que jamais, ils ont besoin d'un accompagnement sérieux.

Ensemble, nous réussirons à faire du marchand de biens une activité prospère et respectée, tout en contribuant à résoudre les défis du logement en France 🏡.

Passez une excellente semaine, et je vous tiendrai informés rapidement.