💶 Une opération immobilière MDB à financer ? Pourquoi on se fiche totalement de vos feuilles de paie ?

Bonjour à tous,

Je mets ma casquette d’investisseurs à vos opérations aujourd’hui pour remettre au centre un débat important.

Une question qui revient pas mal en ce moment : mon « statut » et ma « capacité d’endettement » viennent-il remettre en question ma « capacité de financement de mes opérations MDB » ?

Je vais être clair : quasi pas.

On s’en fiche même un peu en fait…

Je m’explique dans ma newsletter de la semaine.

Tout d’abord, l’essentiel, c’est le projet lui-même !

Dans le monde des opérations MDB, ce qui compte vraiment, ce n’est pas votre fiche de paie ou votre statut professionnel, mais la solidité et la viabilité de votre projet. CDI, CDD, gros salaire, petit salaire, totalement indépendant… Aucune importance.

La viabilité financière d’un projet MDB ne dépend pas des revenus fixes d’une personne, mais plutôt de sa capacité à structurer un projet cohérent et à anticiper les risques.

Par contre, concrètement, voici ce que je vais examiner de près :

• Le prix d’achat : la bonne affaire pour un marchand de biens, c’est à l’achat qu’elle se fait.

Du coup, j’avoue que quand j’ai du mal à comprendre ce qui a créé des conditions d’achat « favorables », j’ai aussi du mal à penser que cela a été bien acheté.

Ces conditions que j’évoque peuvent être de plusieurs ordres : un achat rapide, un bon timing dans « l’histoire de la vente », mais encore faut-il pouvoir raconter cette histoire donc la connaitre, des « conditions particulière comme un squat dans l’immeuble, des problème de travaux structurels, des investissements à faire pour pouvoir rendre les biens présentables, du « trop grand » pour le marché et « mal fichu » donc nécessitant une division et reventilation pour coller à la demande, etc.

Vous devez quelque part vous dire « pourquoi et comment » j’ai obtenu un bon prix par rapport au marché (notamment celui des particuliers en achat « classique »), ET POUVOIR L’EXPLIQUER.

Nous évaluons le prix en fonction des standards des marchands de biens, un critère bien plus exigeant. Par exemple, pour celui qui achète un immeuble de rapport avec l’intention de faire un banal investissement, c’est « facile » d’avoir un prix avec une belle rentabilité…

Bon, pour être honnête si presque aucun marchand n’en fait ce n’est pas par hasard 😅, car quand ils vendront, leur performance sur capitaux propres n’aura rien à voir avec la nôtre et il aura dû gérer comme un dingue… mais disons que sur Excel cela a toujours l’air super.

Du coup, il y a un marché de l’investisseur et un marché du marchand qu’il ne faut pas confondre. Ce point sera d’ailleurs développé lors de mon intervention ouverte à tous du 3 septembre (voir l’évènement gratuit et ouvert, déjà presque 1000 inscrits : https://www.linkedin.com/events/le-march-desmarchands-debiensim7223329710397636608/theater/).

La part des travaux dans le projet : Les travaux, c’est là que se cachent souvent les défis les plus complexes. Ils sont difficiles à évaluer de l’extérieur, c’est pourquoi nous nous assurons que des marges de sécurité ont été identifiées et bien prises en compte. Le moindre doute sur les prestataires, sur ces marges de sécurité, et hop il faut re challenger le modèle éco avec des dégradations pour voir ce que cela donne… Sans compter les timings…

Là aussi question centrale : quelles marges de manœuvre a-t-on vraiment sur le projet et quels coûts pour ces marges de manœuvre si le timing venait à déraper !?! Au prix de l’argent actuel, ce n’est pas un « petit élément », vraiment pas…

• Le profil des associés : Nous examinons attentivement le parcours immobilier de chaque associé et leur rôle dans le montage. Avoir fait des plus-values dans le passé est un bon point, mais si c'était sur un marché haussier, cela ne prouve pas forcément une grande compétence sur le marché actuel. Nous cherchons des expériences solides dans l’achat-revente, en particulier dans des conditions de marché variées. Après, rassurez-vous, ce n’est pas non plus un élément déterminant (le reste est de mon regard bien plus important).

• Leur compréhension des systèmes financiers et des impacts des charges : Nous évaluerons votre capacité à manier les chiffres de manière réaliste. Trop souvent, l’optimisme cache des oublis cruciaux : que se passe-t-il si des lots restent invendus ? Avez-vous bien pris en compte les frais d’agence ou de gestion des travaux (même quand on fait soit même, le temps, c’est de l’argent) ? Avez-vous envisagé des scénarios de baisse de prix malgré les « dires » de votre agent que le prix est « le bon » ?

Un truc qui me rend dingue, c’est quand on fait une réunion avec un agent partenaire qui commence par « on a été franchement pessimistes ». Purée, 20 ans que j’analyse des marchés, comment peut-il en être vraiment sûr sans avancer tous les éléments qui corroborent un tel propos ? C’est un vrai boulot ça… pas une simple impression. Si c’est vraiment ce qui est supposé, pourquoi pas… mais il faut avoir quelques arguments quand même.

• La pré-commercialisation : THE clé de votre projet. Lorsque la pré-commercialisation est bien avancée et que les conditions sont purgées, cela peut transformer le potentiel d’un projet. Ca très très clairement, c’est l’argument fatal. Vous m’amenez des projets bien précommercialisés et dont les promesses de revente n’ont plus de conditions suspensives, je saute avec vous de suite 😊

Une Vision Partenariale à Long Terme

Mon approche est simple : nous souhaitons établir des partenariats durables. Nous sommes là pour vous accompagner, pas pour juger votre situation professionnelle actuelle. Que vous soyez un marchand de biens aguerri ou un nouvel acteur avec une idée prometteuse, ce qui nous intéresse, c’est comment nous pouvons, ensemble, faire prospérer votre projet.

Dans certains cas, cela pourrait même signifier devenir associés au sens fort du terme, partageant à la fois les risques et les récompenses. Dans d'autres situations, une solution plus adaptée pourrait être le financement par émission obligataire. L'essentiel est que chaque décision soit prise en fonction des particularités de votre projet et de ses garanties.

Enfin, quid des compétences et des facteurs de réussite de l’association ?

Nous en discuterons très largement le 13 septembre lors de la prochaine rencontre de la FMDB. On vous a préparé même un « jeu des 8 compétences »… Vous verrez c’est génial.

Je ne spoile pas plus mais cela promet de faire naître quelques belles associations (infos sur www.fmdb.fr) !!!

Bonne semaine à tous,

Eric